ผศ. ดร.ณัฐพงศ์ พันธ์น้อย 
Social Lab คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
หัวหน้าโครงการ รูปแบบการพัฒนาเชิงพื้นที่และการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคนในประเทศไทย สนับสนุนโดย บพท.

“เป้าหมาย คือ สร้างการพัฒนาที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ราคาเหมาะสม ใกล้แหล่งงาน และช่วยพัฒนาเมืองให้ดีขึ้นพร้อมกัน”

งานที่ผมและทีมเข้าไปมีส่วนร่วมกับการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยในปีนี้ที่ทำกับทาง บพท. คือ โครงการ “รูปแบบการพัฒนาเชิงพื้นที่และการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคนในประเทศไทย” โครงการนี้มีเป้าหมายในการสร้างกระบวนการขับเคลื่อนการพัฒนาเชิงพื้นที่  เพื่อให้เรามีที่อยู่อาศัย คุณภาพดี ราคาเหมาะสม อยู่ในโลเคชันที่เข้าถึงแหล่งงานและสาธารณูปโภคสำคัญได้ง่าย และในขณะเดียวกันก็ช่วยพัฒนาสภาพแวดล้อมของเมืองให้ดีขึ้นด้วย นี่คือประเด็นสำคัญ

ขอย้อนไปเมื่อปี 2567 บพท. ให้ทุนกับนักวิจัยให้ไปทำงานใน 10 โครงการ 19 พื้นที่ จากงานชุดนั้น เราเห็นชุดปัญหาใหญ่ ๆ แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ 1. ปัญหาเรื่องข้อมูล 2. ปัญหาเรื่องกลไกการพัฒนา

เป็นที่มาว่าปีนี้ ผ่านโครงการนี้ของเราจะโฟกัสเรื่อง “กลไกเชิงพัฒนา”เป็นหลัก ซึ่งจากการศึกษาเบื้องต้นก็พบว่าในประเทศไทยเราตอนนี้มีปัญหาใหญ่อยู่หลายข้อ เช่น 
1. ไม่มีที่อยู่อาศัยคุณภาพดีพอ – หลายคนบอกว่ามีสต็อกบ้านและที่ดีอยู่ แต่จำนวนมากเป็นของไม่ค่อยมีคุณภาพ
2. ราคาที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสม – แม้จะมีสต็อกเยอะ แต่ส่วนใหญ่เป็นของราคาแพง คนทั่วไปเข้าถึงไม่ได้ขส่วนที่ราคาไม่แพงและคุณภาพดีมักจะอยู่ไกล ออกไปชานเมือง ซึ่งทำให้เกิดปัญหาอื่น ๆ ตามมา เช่น รถติด ความหนาแน่นประชากรลดลง บริการสาธารณะไม่มีประสิทธิภาพ ยิ่งสังคมของเราเป็นสังคมผู้สูงอายุ ยิ่งบ้านอยู่ไกลก็ยิ่งดูแลยาก

3. สภาพแวดล้อมเมืองไม่ดีพอ – แม้บ้านจะดี แต่พอออกมาข้างนอกไม่มีทางเท้า รถพยาบาลเข้าไม่ถึง เสี่ยงไฟไหม้ หรืออยู่ในพื้นที่เสี่ยงอุทกภัย สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของเมืองไทย

ทางแก้เดียวที่ต้องทำให้ได้ถ้าอยากแก้ไขปัญหานี้ คือ “ทำให้มีที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ราคาไม่แพง ในพื้นที่ใกล้แหล่งงาน และปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองไปพร้อมกัน” แต่โจทย์นี่ ความยากอยู่ที่ต้องเป็นไปทำเรื่องการจัดการเชิงโครงสร้างขนาดใหญ่ของเมือง 

จึงเป็นที่มาที่เราต้องหาโมเดลใหม่ และไปดูว่าประเทศอื่นในโลกเขาทำกันยังไง เราเลยศึกษาออกมาเป็น “5 โมเดล” และได้ความร่วมมือจากองค์กรด้านเมืองของญี่ปุ่นที่มาให้คำแนะนำเรื่องการดำเนินการจริงขั้นถัดไปคือการเลือก “พื้นที่นำร่อง” ไปทดลองวางแผนคุย ให้เข้าใกล้การจะได้ลองทำจริงๆ เพื่อให้เห็นว่าถ้าจะทำแบบนี้จริง ๆ จะติดปัญหาอะไรบ้าง  อย่างของญี่ปุ่นเขาชี้ชัดมาว่าอุปสรรคทั่วไปของเมืองจะมีอยู่ด้วยกัน 3 เรื่อง คือ

1. กรอบกฎหมายรองรับไหม?

2. องค์กรผู้ดำเนินการ ตกลงใครทำ ใครรับผิดชอบ ใครมีอำนาจ?

3. ระบบการเงิน เมืองหรือท้องถิ่น กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจัดงบหมุนเวียนระยะยาวได้อย่างไร?

ทั้งหมดนี้จะถูกสรุปเป็น “Policy brief” ให้ท้องถิ่นสามารถนำไปทำได้ทันทีในบางส่วน ส่วนบางเรื่องต้องแก้ระดับประเทศ เช่น กฎหมาย องค์กร ระบบงบประมาณ

[ โมเดล 5 การพัฒนาที่อยู่อาศัย ] 

โมเดลที่ 1: ใช้ที่ดินของรัฐ – พื้นที่รัฐในใจกลางเมืองมีอยู่จำนวนมาก ถ้าใช้ให้เกิดประโยชน์ ก็ได้ทั้งที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น ถนน ทางเดิน ระบบสาธารณสุข ฯลฯ

โมเดลที่ 2: รัฐซื้ออสังหาริมทรัพย์เอกชน – รัฐซื้อบน “ราคาตลาด” ไม่ใช่เวนคืน แล้วเอามาปรับปรุงเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่าหรือให้คนเข้าถึงได้ง่าย เช่น ในสระบุรี พื้นที่ย่านพาณิชยกรรม มีอาคารร้างถึง 18% เฉพาะตึกแถวประมาณ 800 คูหา เป็นอาคารที่ไม่ถูกใช้อย่างเต็มศักยภาพ รัฐเอามารีโนเวท จะดึงคนกลับเข้าเมืองได้โดยไม่ต้องสร้างใหม่

โมเดลที่ 3: รัฐลงทุนบนที่ดินเอกชน (แบบรวมแปลง) – ตัวอย่างชัดที่สุดคือโมเดลญี่ปุ่น เช่น มี 500 แปลง ในสภาพแออัดซอยแคบ รัฐช่วยจัดรูปที่ดินใหม่ ยุบรวมเป็นแปลงเดียวแล้วสร้างอาคารใหญ่ขึ้นมา เจ้าของที่เดิมเปลี่ยนจากถือครองที่ดิน มาเป็นถือครองพื้นที่อาคารตามมูลค่าเทียบเคียง เหมือนระบบคอนโด รัฐสามารถลงทุนเพิ่มเพื่อสร้างยูนิตสำหรับกลุ่มเปราะบาง รัฐจะถือยูนิตบางส่วนไว้ให้เช่า และผลตอบแทนตรงนี้จะหมุนกลับไปช่วยผู้มีรายได้น้อยในระยะยาว พื้นที่ที่เหมาะ เช่น หน้าสถานีรถไฟขอนแก่น ย่านประตูน้ำ กทม. ซึ่งมีที่ดินแปลงเล็กปะปนแปลงใหญ่จำนวนมาก และเป็นอาคารเก่า ถ้ารอรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจะขึ้น แต่เจ้าของตึกแถวก็จะปล่อยทิ้งไว้ ไม่พัฒนา

โมเดลนี้ทำให้เจ้าของเดิมได้ของที่มีมูลค่าสูงขึ้น เมืองก็ได้สภาพแวดล้อมใหม่ และรัฐก็ได้ยูนิตไปช่วยกลุ่มเปราะบาง

โมเดลที่ 4: รัฐให้แรงจูงใจ (Incentive) – รัฐให้โบนัสต่าง ๆ กับผู้พัฒนา (Developer) ที่สร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา เช่น เพิ่ม FAR หรือให้สิทธิประโยชน์อื่น

โมเดลที่ 5: การบังคับสร้าง (Inclusionary Housing) รัฐกำหนดเลยว่า โครงการที่สร้างเกิน 30 ยูนิต ต้องกัน 15% เป็นยูนิตราคาย่อมเยา ที่ต่างประเทศเขาทำกันแล้ว เพราะหาทางออกอื่นไม่ได้ เอกชนก็ไม่ยอมทำเอง รัฐไม่มีที่ดินพอ ก็ต้องใช้กฎหมายช่วยเปิดทางเพื่อพัฒนาตามโมเดลนี้ 

#Housingforall #Sociallab #คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์จุฬาลงกรณ์ #จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย #pmua #บพท